Inwestycja w hiszpańskie nieruchomości stanowi stabilną alternatywę, zwłaszcza w obliczu obecnych warunków rynkowych. Świat, który ciągle się zmienia, nie pozostawia jednak rynku nieruchomości obojętnie. Wręcz przeciwnie — w krajach zachodnich, szczególnie w Hiszpanii, Portugalii i Włoszech rynek nieruchomości kwitnie, oferując zarówno mieszkania na sprzedaż, wynajem długoterminowy, jak i szybkie City Breaki w postaci nieruchomości na wynajem weekendowy lub krótkoterminowy. W tym artykule przyjrzymy się głównym czynnikom, które wpływają na atrakcyjność regionu i chęć zakupu mieszkania w Hiszpanii w 2024 roku.
Spis treści
- Rynek nieruchomości w Hiszpanii — charakterystyka
- Na co zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii
- Określenie celu inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii
- Wynajem mieszkania w Hiszpanii — forma przychodu biernego
- Kredyt hipoteczny w Hiszpanii na zakup nieruchomości w 2024 roku
- Podsumowanie
Rynek nieruchomości w Hiszpanii — charakterystyka
W kontekście inwestycji w nieruchomości Hiszpania uznawana jest za jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc na światowym rynku. Zgodnie z analizami przeprowadzonymi przez stowarzyszenie AFIRE (Association of Foreign Investors in Real Estate), zajmujące się międzynarodowymi inwestycjami w nieruchomości, Hiszpania zajmuje imponujące czwarte miejsce pod względem potencjalnego wzrostu kapitału, który można zainwestować w tamtejsze nieruchomości. Wyżej w rankingu znajdują się jedynie Stany Zjednoczone, Brazylia i Chiny.
Według renomowanej firmy konsultingowej Knight Frank, która specjalizuje się w analizach rynku nieruchomości, w 2022 roku najlepszymi kierunkami inwestycyjnymi w regionie Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki (EMEA) były Wielka Brytania, Niemcy i Francja, a Hiszpania zajęła zaszczytne piąte miejsce na tej prestiżowej liście. Te dane potwierdzają, że Hiszpania utrzymuje się jako istotny gracz na rynku inwestycji nieruchomościami, zdobywając uznanie zarówno ze strony inwestorów krajowych, jak i międzynarodowych.
Ze względów turystycznych Hiszpania oferuje bardzo atrakcyjne nieruchomości, zarówno z rynku wtórnego, jak i mieszkań od deweloperów. Z tego względu rozbieżności cenowe są znaczne. Uwzględniają nie tylko stan mieszkania, ale także jego lokalizację, bliskość plaż, atrakcji, centrum miast i komunikacji.
Na co zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii
W przypadku nabywania nieruchomości od osób fizycznych, a nie korporacji czy agencji, konieczne jest skrupulatne przeanalizowanie wielu istotnych elementów, gdyż pominięcie któregokolwiek z nich może prowadzić do potencjalnych problemów. W przypadku decyzji o zakupie na rynku wtórnym konieczne jest skrupulatne zweryfikowanie:
- Aktu własności sprzedającego.
- Pozwolenia na użytkowanie.
- Rejestracji nieruchomości na konkretne nazwisko.
- Wypisu z rejestru nieruchomości.
- Klasyfikacji prawnej nieruchomości.
- Zaległości z tytułu opłat, podatków lokalnych i innych zobowiązań.
- Potencjalnych obciążeń nieruchomości.
- Kwestii dotyczących najemców i dzierżawy osób trzecich.
- Pełnomocnictwa dotyczącego pośrednictwa sprzedaży, zwłaszcza w przypadku, gdy osoba sprzedająca nie jest zarejestrowana jako właściciel nieruchomości.
Aby zagwarantować bezpieczeństwo transakcji nieruchomości, niezwykle istotne jest dokładne sprawdzenie aktu własności sprzedającego, co można osiągnąć poprzez uzyskanie kopii odpowiedniego dokumentu. Ponadto, w miarę możliwości, zaleca się uzyskanie kopii pozwolenia na użytkowanie, zwłaszcza w przypadku planowanej działalności wynajmu wakacyjnego czy przy uzyskiwaniu pożyczek na zakup nieruchomości. Dodatkowo ważne jest potwierdzenie aktualnej rejestracji właściciela. W przypadku braku rejestracji istotne jest uzyskanie pełnomocnictwa w zakresie pośrednictwa sprzedaży.
Niezbędny jest również aktualny wypis z rejestru nieruchomości, który można pozyskać od sprzedającego lub samodzielnie. W sytuacji zakupu nieruchomości do zamieszkania istotne jest sprawdzenie jej klasyfikacji prawnej w celu uniknięcia nabycia nieruchomości o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, na przykład komercyjne.
Kontrola aktualnego stanu nieruchomości jest równie ważna, zwłaszcza w kontekście jej ewentualnej dzierżawy osobom trzecim. W przypadku nieruchomości będącej częścią Wspólnoty Właścicieli zaleca się sprawdzenie ewentualnych zaległości z opłat. Kupujący ponosi odpowiedzialność za uregulowanie zaległości nie tylko w bieżącym roku, ale również w trzech poprzednich latach. Analogicznie, istotne jest sprawdzenie ewentualnych zaległości z tytułu podatków lokalnych, takich jak opłaty IBI czy Basura Tax.
Ważne jest także sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona dodatkowymi zależnościami, na przykład kredytem hipotecznym. Kontrola powinna obejmować także potwierdzenie braku innych zaległości związanych z opłatami, a także uzyskanie informacji o ewentualnych zastawach, takich jak prawa do postawienia studni czy prawa do budowy drogi (jeśli nieruchomość nie jest połączona z utwardzoną drogą).
Określenie celu inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii
Wybór typu nieruchomości i lokalizacji w Hiszpanii jest ściśle uzależniony od celów inwestycyjnych. W przypadku strategii skoncentrowanej na wynajmie wakacyjnym zalecane jest rozważenie lokalizacji o charakterze turystycznym, takich jak Costa del Sol, Region Walencji, Alicante czy Costa Brava. Dla inwestorów zainteresowanych zakupem, remontem i szybką odsprzedażą z zyskiem, atrakcyjnymi miejscowościami mogą być Madryt, Barcelona czy Malaga. Decyzje te powinny być precyzyjnie dopasowane do indywidualnych oczekiwań inwestora i zmierzających do maksymalizacji potencjalnych korzyści z inwestycji na rynku hiszpańskim. Aby sprawnie dopasować oczekiwania oraz fundusze, warto sprecyzować cele inwestycji w Hiszpanii w 2024 roku:
- Inwestycje kapitałowe: Osoby rozważające rynek nieruchomości w Hiszpanii często dążą do osiągnięcia wzrostu kapitału. Hiszpański rynek nieruchomości, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych, może oferować perspektywy znacznego wzrostu wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej.
- Dochód z najmu: Inwestorzy często kierują się perspektywą generowania dochodu z wynajmu nieruchomości. Szczególnie popularne są inwestycje w nieruchomości na rynku turystycznym, gdzie możliwość krótkoterminowego wynajmu przyciąga licznych turystów.
- Planowanie emerytalne: Dla wielu inwestorów nieruchomości w Hiszpanii staje się atrakcyjną opcją planowania emerytalnego. Zakup nieruchomości jako formy inwestycji długoterminowej może zapewnić stałe źródło dochodu po przejściu na emeryturę.
- Portfel dywersyfikacyjny: Inwestycje w hiszpańskie nieruchomości mogą służyć jako element dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Dla inwestorów poszukujących różnorodności w swoim portfelu, dodanie nieruchomości w Hiszpanii może zminimalizować ryzyko związane z wahaniem innych klas aktywów.
- Zakup w celach wakacyjnych: Niektórzy inwestorzy decydują się na zakup nieruchomości w Hiszpanii z myślą o korzystaniu z niej jako letniego domu wakacyjnego. Taki zakup może łączyć aspekty inwestycyjne z osobistymi korzyściami (np. wynajem poza sezonem).
- Perspektywa zamieszkania: Osoby, które rozważają przyszłą relokację do Hiszpanii, mogą inwestować w nieruchomości jako formę zabezpieczenia i zapewnienia sobie stabilnej sytuacji mieszkaniowej po przeprowadzce.
- Spekulacja na wzrost gospodarczy: Inwestorzy, którzy wierzą w pozytywny rozwój gospodarczy Hiszpanii, mogą widzieć inwestycje w nieruchomości jako szansę na skorzystanie z potencjalnego wzrostu popytu i cen na rynku nieruchomości.
- Ochrona przed inflacją: Nieruchomości często są uważane za zabezpieczenie przed inflacją. Inwestorzy, obawiając się utraty wartości pieniądza wskutek inflacji, mogą szukać stabilnych aktywów, takich jak nieruchomości, które zazwyczaj zyskują na wartości wraz z czasem.
- Inwestycje ekologiczne: Wzrost zainteresowania ekologią sprawia, że inwestorzy coraz częściej szukają nieruchomości zgodnych z zasadami zrównoważonego rozwoju, co obejmuje również rynki zagraniczne, takie jak Hiszpania.
Warto zaznaczyć, że cele inwestycyjne w nieruchomości mogą być różnorodne, a ich wybór zależy od indywidualnych preferencji, strategii finansowej i horyzontu czasowego inwestora.
Wynajem mieszkania w Hiszpanii — forma przychodu biernego
Decyzja o wynajęciu mieszkania w Hiszpanii stwarza doskonałą możliwość zanurzenia się w lokalnej kulturze oraz dokładnego zrozumienia różnych regionów kraju, co ułatwia późniejszy wybór idealnego miejsca do zamieszkania. Wynajęcie nieruchomości na kilka lat przed podjęciem decyzji o zakupie stanowi praktyczny sposób, szczególnie w obliczu obecnej sytuacji na rynku nieruchomości.
W Hiszpanii nie istnieją żadne ograniczenia dla obcokrajowców, zarówno rezydentów, jak i nierezydentów, jeśli chodzi o nabywanie nieruchomości. Koszty zakupu domu wynoszą około 15% wartości nieruchomości i są pokrywane przez nabywcę. Ta otwartość na inwestycje zagraniczne sprawia, że rynek nieruchomości w Hiszpanii jest atrakcyjny dla osób zainteresowanych stałym zamieszkaniem lub poszukujących inwestycji na tym terenie.
Wynajem wakacyjny lub krótkoterminowy w Hiszpanii podlega wymogowi posiadania licencji przez właściciela, w odróżnieniu od wynajmu długoterminowego, gdzie taka licencja nie jest konieczna. W rezultacie, ogłoszenia dotyczące nieruchomości różnią się jakością opisu oraz precyzją informacji. Portale nieruchomości, oferujące ogłoszenia w językach innych niż hiszpański, czasami korzystają z automatycznych tłumaczeń maszynowych, co podkreśla potrzebę pełnego zrozumienia treści ogłoszenia, aby uniknąć późniejszych nieporozumień.
Podobnie jak w wielu krajach europejskich, wynajem mieszkania w Hiszpanii zazwyczaj obejmuje podanie miesięcznego czynszu oraz powierzchni mieszkalnej w metrach kwadratowych. Ogłoszenie powinno także informować, czy nieruchomość jest umeblowana. Niemniej jednak, brak jednoznacznych norm może skutkować różnym stopniem wyposażenia nieruchomości. Nieumeblowane mieszkania mogą być całkowicie puste, bez urządzeń kuchennych lub zawierać kilka pozostawionych mebli od właściciela.
Wszystkie nieruchomości dostępne do wynajmu długoterminowego muszą posiadać certyfikat efektywności energetycznej. Jest to istotny wskaźnik, umożliwiający ocenę kosztów ogrzewania oraz informujący o starości nieruchomości. Nowe budynki zazwyczaj posiadają wysoką ocenę efektywności energetycznej, co może być ważne kryterium wyboru dla najemców.
Kredyt hipoteczny w Hiszpanii na zakup nieruchomości w 2024 roku
Decyzja o inwestowaniu w nieruchomości za granicą często wiąże się z koniecznością rozważenia zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Często pojawia się pytanie, czy obcokrajowiec ma możliwość ubiegania się o hipotekę w Hiszpanii. Tak, otrzymanie kredytu hipotecznego, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań, zazwyczaj nie stanowi problemu. Zestaw wymaganych dokumentów jest niemal identyczny w Polsce i Hiszpanii, z jedyną różnicą polegającą na konieczności przetłumaczenia dokumentów na język hiszpański.
Większość banków nie narzuca ograniczeń związanych z narodowością, choć warto być świadomym, że od osób niebędących rezydentami banki mogą wymagać wyższego wkładu własnego. Rezydenci w Hiszpanii zazwyczaj mogą otrzymać nawet 80% szacowanej wartości nieruchomości, podczas gdy nierezydenci średnio mają dostęp do kredytów w wysokości 60-70%. Ostateczne warunki zależą od sytuacji finansowej klienta, rodzaju hipoteki i indywidualnej oferty danego banku.
Warto również zauważyć, że hiszpańskie banki zwykle nie finansują kosztów związanych z inwestycją, które mogą wynieść od 10 do 15% wartości transakcji. W związku z tym, przed rozpoczęciem procesu kredytowego, istotne jest dokładne zrozumienie warunków oferowanych przez poszczególne instytucje finansowe i uwzględnienie ewentualnych dodatkowych kosztów inwestycji.
Źródło: Globly.eu
Podsumowanie
Ocena rentowności inwestycji w nieruchomości wymaga uwzględnienia różnorodnych kosztów związanych z poszczególnymi etapami procesu inwestycyjnego. Kluczowym elementem tego procesu jest staranne oszacowanie potencjalnej rentowności, co obejmuje analizę wielu kluczowych aspektów. Decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii należy zwrócić także uwagę na różnice w opodatkowaniu, które mogą istnieć w zależności od statusu rezydencji, obywatelstwa i celu inwestycji. Konsultacja z doradcą prawnym może pomóc w pełnym zrozumieniu dostępnych korzyści podatkowych i optymalizacji struktury inwestycji. W celu zakupu nieruchomości w Hiszpanii zapraszamy do kontaktu. Chętnie doradzimy i wyjaśnimy, jak krok po kroku zakupić swoje wymarzone mieszkanie w Hiszpanii.